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工业项目建设用地控制指标

　　《工业项目建设用地控制指标》

　　《工业项目建设用地控制指标》（国土资发[2008]24号）是国土资源部在04版试行控制指标的基础上，修订而成并于2008年1月31日正式公布实施的。

　　（1）30个工业行业：

　　工业行业是个大的概念，内部各行业之间的差别较大，而且分类众多。为了根据不同行业特点分别控制，并便于不同管理部门的工作衔接，《工业项目建设用地控制指标》最终按照《国民经济行业分类与代码》（GB/T4754－2002），将工业行业分为30个小类分别控制。

　　（2）5项建筑指标：

　　要促进工业项目节约利用土地，需要选取一定的指标，来体现节约集约用地的特征。指标选取既要考虑项目投资水平和利用强度两个方面，又要兼顾用地总规模控制和用地内部结构控制两个方面。最终国家确定投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等5项指标。

　　（3）7类土地等级：

　　我国不同地区经济发展水平、区域发展战略等差异较大，投资强度作为一项与国民经济发展紧密关联的指标，需分地区进行控制。考虑城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平、各地区耕地总量和人均耕地状况、社会经济发展水平等因素，将全国分为7类地区控制。

　　工业项目建设用地控制指标是对一个工业项目（或单项工程）及其配套工程在土地利用上进行控制的标准。工业项目建设用地控制指标适用于新建工业项目，改建、扩建工业项目可参照执行。

　　工业项目建设用地控制指标是核定工业项目用地规模的重要标准，是编制工业项目用地有关法律文书、工业项目初步设计文件和可行性研究报告等的重要依据，是对工业项目建设情况进行检查验收和违约责任追究的重要尺度。　工业项目所属行业已有国家颁布的有关工程项目建设用地指标的，应同时满足本控制指标和有关工程项目建设用地指标的要求。

　　工业项目建设用地控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标：

　　（一）工业项目投资强度控制指标应符合表1的规定；

　　（二）容积率控制指标应符合表2的规定；

　　（三）工业项目的建筑系数应不低于30%；

　　（四）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；

　　（五）工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。

　　工业项目建设应采用先进的生产工艺、生产设备，缩短工艺流程，节约使用土地。对适合多层标准厂房生产的工业项目，应建设或进入多层标准厂房。

　　建设项目竣工验收时，没有达到本控制指标要求的，应依照合同约定及有关规定追究违约责任。

　　五项建筑指标：

　　（1）投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。

　　计算公式：

　　投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积

　　其中：项目固定资产总投资包括厂房、设备、地价款。

投资强度控制指标表（单位：万元/公顷）

代码	行业名称	一类	二类	三类	四类	五类	六类	七类
代码	行业名称	第一等第二等第三等第四等	第五等第六等	第七等第八等	第九等第十等	十一等十二等	十三等十四等	十五等
13	农副食品加工业	1680	1350	975	675	570	510	380
14	食品制造业	1680	1350	975	675	570	510	380
15	饮料制造业	1680	1350	975	675	570	510	380
16	烟草加工业	1680	1350	975	675	570	510	380
17	纺织业	1680	1350	975	675	570	510	380
18	纺织服装鞋帽制造业	1680	1350	975	675	570	510	380
19	皮革、毛皮、羽绒及其制品业	1680	1350	975	675	570	510	380
20	木材加工及竹、藤、棕、草制品业	1350	1080	780	540	450	405	380
21	家具制造业	1575	1260	915	630	525	480	380
22	造纸及纸制品业	1680	1350	975	675	570	510	380
23	印刷业、记录媒介的复制	2250	1800	1305	900	750	675	380
24	文教体育用品制造业	1680	1350	975	675	570	510	380
25	石油加工、炼焦及核燃料加工业	2250	1800	1305	900	750	675	380
26	化学原料及化学制品制造业	2250	1800	1305	900	750	675	380
27	医药制造业	3375	2700	1965	1350	1125	1020	380
28	化学纤维制造业	3375	2700	1965	1350	1125	1020	380
29	橡胶制品业	2250	1800	1305	900	750	675	380
30	塑料制品业	1800	1440	1050	720	600	540	380
31	非金属矿物制品业	1350	1080	780	540	450	405	380
32	黑色金属冶炼及压延加工业	2700	2160	1575	1080	900	810	380
33	有色金属冶炼及压延加工业	2700	2160	1575	1080	900	810	380
34	金属制品业	2250	1800	1305	900	750	675	380
35	通用设备制造业	2700	2160	1575	1080	900	810	380
36	专用设备制造业	2700	2160	1575	1080	900	810	380
37	交通运输设备制造业	3375	2700	1965	1350	1125	1020	380
39	电气机械及器材制造业	2700	2160	2235	1080	900	810	380
40	通信设备、计算机及其他电子设备制造业	3825	3060	1575	1530	1275	1155	380
41	仪器仪表及文化、办公用机械制造业	2700	2160	1575	1080	900	810	380
42	工艺品及其他制造业	1350	1080	780	540	450	405	380
43	废弃资源和废旧材料回收加工业	1350	1080	780	540	450	405	380

投资强度控制指标表（单位：万元/亩）

代码	行业名称	一类	二类	三类	四类	五类	六类	七类
代码	行业名称	第一等第二等第三等第四等	第五等第六等	第七等第八等	第九等第十等	十一等十二等	十三等十四等	十五等
13	农副食品加工业	112	90	65	45	38	34	25.33
14	食品制造业	112	90	65	45	38	34	25.33
15	饮料制造业	112	90	65	45	38	34	25.33
16	烟草加工业	112	90	65	45	38	34	25.33
17	纺织业	112	90	65	45	38	34	25.33
18	纺织服装鞋帽制造业	112	90	65	45	38	34	25.33
19	皮革、毛皮、羽绒及其制品业	112	90	65	45	38	34	25.33
20	木材加工及竹、藤、棕、草制品业	90	72	52	36	30	27	25.33
21	家具制造业	105	84	61	42	35	32	25.33
22	造纸及纸制品业	112	90	65	45	38	34	25.33
23	印刷业、记录媒介的复制	150	120	87	60	50	45	25.33
24	文教体育用品制造业	112	90	65	45	38	34	25.33
25	石油加工、炼焦及核燃料加工业	150	120	87	60	50	45	25.33
26	化学原料及化学制品制造业	150	120	87	60	50	45	25.33
27	医药制造业	225	180	131	90	75	68	25.33
28	化学纤维制造业	225	180	131	90	75	68	25.33
29	橡胶制品业	150	120	87	60	50	45	25.33
30	塑料制品业	120	96	70	48	40	36	25.33
31	非金属矿物制品业	90	72	52	36	30	27	25.33
32	黑色金属冶炼及压延加工业	180	144	105	72	60	54	25.33
33	有色金属冶炼及压延加工业	180	144	105	72	60	54	25.33
34	金属制品业	150	120	87	60	50	45	25.33
35	通用设备制造业	180	144	105	72	60	54	25.33
36	专用设备制造业	180	144	105	72	60	54	25.33
37	交通运输设备制造业	225	180	131	90	75	68	25.33
39	电气机械及器材制造业	180	144	105	72	60	54	25.33
40	通信设备、计算机及其他电子设备制造业	255	180	131	90	75	68	25.33
41	仪器仪表及文化、办公用机械制造业	180	144	105	72	60	54	25.33
42	工艺品及其他制造业	90	72	52	36	30	27	25.33
43	废弃资源和废旧材料回收加工业	90	72	52	36	30	27	25.33

　　（2）容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

　　计算公式：

　　容积率=总建筑面积÷总用地面积

　　建筑物层高超过8米的，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

　　普通工业用地容积率控制指标如下表：

代码	行业名称	容积率要求
13	农副食品加工业	≥1.0
14	食品制造业	≥1.0
15	饮料制造业	≥1.0
16	烟草加工业	≥1.0
17	纺织业	≥0.8
18	纺织服装鞋帽制造业	≥1.0
19	皮革、毛皮、羽绒及其制品业	≥1.0
20	木材加工及竹、藤、棕、草制品业	≥0.8
21	家具制造业	≥0.8
22	造纸及纸制品业	≥0.8
23	印刷业、记录媒介的复制	≥0.8
24	文教体育用品制造业	≥1.0
25	石油加工、炼焦及核燃料加工业	≥0.5
26	化学原料及化学制品制造业	≥0.6
27	医药制造业	≥0.7
28	化学纤维制造业	≥0.8
29	橡胶制品业	≥0.8
30	塑料制品业	≥1.0
31	非金属矿物制品业	≥0.7
32	黑色金属冶炼及压延加工业	≥0.6
33	有色金属冶炼及压延加工业	≥0.6
34	金属制品业	≥0.7
35	通用设备制造业	≥0.7
36	专用设备制造业	≥0.7
37	交通运输设备制造业	≥0.7
39	电气机械及器材制造业	≥0.7
40	通信设备、计算机及其他电子设备制造业	≥1.0
41	仪器仪表及文化、办公用机械制造业	≥1.0
42	工艺品及其他制造业	≥1.0
43	废弃资源和废旧材料回收加工业	≥0.7

　　住宅的容积率分为：

　　　　　　独立别墅为：0.2-0.5

　　　　　　联排别墅为：0.4-0.7

　　　　　　6层以下多层住宅为：0.8-1.2

　　　　　　11层小高层住宅为：1.5-2.0

　　　　　　18层高层住宅为：1.8-2.5

　　　　　　19层以上住宅为：2.4-4.5

　　住宅小区容积率小于1.0的为非普通住宅。

　　（3）行政办公及生活服务设施用地所占比重：

　　项目用地范围内行政办公、生活服务设施占用土地面积（或分摊土地面积）占总用地面积的比例。

　　计算公式：

　　行政办公及生活服务设施用地所占比重

　　　　=行政办公、生活服务设施占用土地面积÷项目总用地面积×100%

　　当无法单独计算行政办公和生活服务设施占用土地面积时，可以采用行政办公和生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比重计算得出的分摊土地面积代替。

　　（4）建筑系数：项目用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。

　　计算公式：

　　建筑系数

　　　　=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%

建筑容积率、建筑密度最大值控制指标表

建筑基地类型		旧层改造区				规划新区地区
		中心地段		一般地段		一般地段
		D(%)	PRA(倍)	D(%)	PRA(倍)	D(%)	PRA(倍)
底层独立住宅		--	--	40	1.2	35	1.0
居住建筑	多层	40	2.4	35	2.2	32	2.0
居住建筑	高层	30	5.0	25	4.0	25	3.5
一般办公建筑	多层	45	3.0	40	2.5	32	2.0
一般办公建筑	高层	40	5.5	35	5.0	25	4.0
公寓式办公建筑旅馆	多层	40	2.5	35	2.5	32	2.5
公寓式办公建筑旅馆	高层	35	5.0	35	4.5	25	4.0
商业建筑	多层	60	3.5	55	3.0	45	2.5
商业建筑	高层	55	6.0	50	5.5	40	4.5
商住综合楼	多层	40	2.5	40	2.5	32	2.1
商住综合楼	高层	40	5.0	35	4.0	25	3.5
工业建筑（一般通用厂房）	低层			40	1.0	40	1.0
工业建筑（一般通用厂房）	多层			35	2.0	35	1.5
普通仓库	低层			35	1.0	30	1.0
普通仓库	多层			30	2.0	20	1.5
公共绿地		按照建设部《公园设计规范》有关规定执行。

　　注：D——建筑密度；PRA——容积率；绿地率：新区≧35%，旧城区≧25%。

　　（5）绿地率：绿地率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

　　计算公式：

　　绿地率=规划建设用地范围内的绿地面积÷项目总用地面积×100%

　　绿地率所指绿地面积包括厂区内公共绿地、建（构）筑物周边绿地等。

　　（二）建设项目绿地率计算规则

　　绿地率是指建设项目用地范围内各类绿地面积的总和占建设项目用地面积的比率。建设项目用地，是指建设项目总用地中扣除由建设项目方带征的用地。

　　建设项目用地范围的各类绿地包括以下类型绿地：

　　（1）地面绿地：履盖各类生长机质，上部无建筑物、构筑物遮挡，适于栽植各类植物的用地。折算系数：按投影面积的100%计算。

　　1）集中绿地和组团绿地内小于2.5米的道路计入绿地面积。

　　2）居住小区、组团内集中绿地退后宽度大于2.5m的道路1米、房屋建筑外墙1.5米计算。

　　（2）中心绿地内硬质景观。

　　1）布置在项目中心绿地内的硬质景观如铺装以及亭、台、榭等园林建筑小品，周围被绿地包围的硬质景观其占地面积可视为绿地面积计算绿地率。周围被绿地包围的硬质景观总面积不大于中心绿地总面积20%时，按占地面积计算绿地率；周围被绿地包围的硬质景观总面积大于中心绿地总面积20%时，按20%计算绿地率。

　　2）布置在项目内不计算绿地率的硬质铺装，铺装上种植乔木，乔木树干胸径6cm≤￠＜10cm的每株按0.5平方米计算绿地面积，乔木树干胸径10cm≤￠＜20cm的每株按1平方米计算绿地面积，乔木树干胸径￠≥20cm的每株按1.5平方米计算绿地面积。

　　（3）悬空建筑（阳台、雨蓬等）下绿化用地。具体折算系数见下表：

绿化类型	要求	折算系数
悬空建筑（阳台、雨蓬）下绿化用地	悬空高度≥2.2m	100%
	2.2m＞悬空高度≥1.0m	50%
	1.0m＞悬空高度	不予计算
注：悬空高度指建筑物底面相对室外地坪的标高

　　（4）绿地范围内的水体：

　　1）主要类型：景观水体；跌水；景观良好、水质清澈、水岸造型自然生态的各类生产水池（不包括游泳池、旱喷及各类水体浑浊、景观效果差的生产水池）

　　2）折算系数见下表：

要求	折算系数
各类水体面积之和≤绿化用地的30%	100%
各类水体面积之和＞绿化用地的30%	超出部分不予计算

　　（5）屋顶绿化

　　1）主要类型：

　　①地下车库屋顶绿化；

　　②地下建筑物的屋顶绿化；

　　③建筑物裙房的屋顶绿化和一层屋顶绿化。

　　2）折算系数见下表：

绿化类型	要求		折算系数
地下车库、地下建筑物的屋顶绿化	高度≤1m	1.0m≤平均履土厚度	100%
		0.6m≤平均履土厚度＜1.0m	80%
		0.3m≤平均履土厚度＜0.6m	40%
	1m＜高度≤2.2m	1.0m≤平均履土厚度	80%
		0.6m≤平均履土厚度＜1.0m	50%
		0.3m≤平均履土厚度＜0.6m	30%
裙房屋顶绿化和一层屋顶绿化	0.3m≤平均履土厚度＜0.6m		20%
	0.6m≤平均履土厚度		40%
注：1、高度指地下车库、地下建筑物覆土顶面相对设计室外地坪的标高； 2、除上述类型外的屋顶绿化、垂直绿化、阳台绿化均不计算绿地面积。

　　（6）草坪砖绿化，仅指建设项目总平面图中确定的地面停车场地。折算系数见下表：

绿化类型	要求	折算系数
草坪砖停车场	停车位采用植草砖铺装	40%
林荫式草坪砖停车场	停车位采用植草砖铺装，且每个车位种植一颗以上遮阴效果良好的高大乔木（乔木直径胸径φ≥12cm）	60%